关于进一步加强苏州城市房地产市场管理的意见(正式版)

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【简介】:苏州市政府发布了新的《关于进一步加强苏州城市房地产市场管理的实施意见》。苏州贝迪宝为您提供文件的全文。

关于进一步加强苏州城市房地产市场管理的意见

为认真贯彻落实供方体制改革精神，保持我市房地产市场持续健康发展，根据国家房地产市场“分类监管”的要求，针对我市当前房地产市场的新情况、新特点，为实现“稳定房价、控制地价、保障自住、帮助租赁、清仓”的目标任务，特制定如下实施意见:

第一，增加土地市场的供给。

根据近年来的城市房地产市场情况，未来三年城市住宅用地供应计划将定为每年400公顷左右。住宅用地供应计划将根据市场供求情况进行动态管理和调整。合理确定住宅用地供应结构，增加普通住宅用地供应(不低于70%)，控制非住宅用地供应；把握土地供应的节奏；合理控制土地供应批次；增加单批土地供应。加强售后管理，及时报告开发进度，严格执行转让合同的规定，督促开发商及时开发建设，严肃查处违规行为。

第二，调整土地供应条件。

提高住宅用地投标保证金和土地出让金首付款的比例，投标保证金从目前的20%提高到30%以上，首付款从目前的50%提高到60%以上；同时，土地出让金支付期限将缩短，土地出让金全额支付期限调整为3个月。

第三，引导土地出让合理招标。

根据出售地块的情况，为部分地块设定市场指导价。对于所有土地出让交易价格超过市场指导价的项目，土地投标人全额支付出让金的期限缩短为2个月。逾期付款的，取消投标人资格或解除土地出让合同，并没收保证金。同时，项目的预售条件应得到改善:如果土地的销售价格超过市场指导价(不包括市场指导价)，只有在工程结构封顶后才能申请预售许可证。如果所售土地的交易价格超出市场指导价10%(不含10%)，只有在项目竣工验收后才能申请预售许可证。

如果土地招标价格超过土地出让市场指导价的25%(不含25%)，则暂停网上招标，改为“一次性招标”。在投标转让阶段，应根据最接近所有投标平均价格的原则确定投标人。“一次性出让方式”的具体规则将另行制定，并与土地出让公告同时发布。

四、完善商品房预售管理。

加强商品房项目(低密度住宅、政策性住宅和非住宅商品房除外)预售许可证管理。分阶段开发的城区面积在3万平方米以上的商品房项目，每个阶段申请的预售面积不得少于3万平方米(端板除外)。面积小于30000平方米的商品房项目，应当申请一次性商品房预售许可证。项目取得预售许可证后，预售房屋应在10日内出售给公众。

五、加强商品房价格管理。为加强对商品房价格的监管，本市新批准商品房项目预售许可证时，房地产开发企业应当科学合理地确定申报价格。经价格管理部门备案后，应一次性披露所有预期房源和每套住房的价格，并严格按照明码标价的要求进入商品房预售许可证管理部门建立的商品房预售制度。在国外销售时，同一批房屋应同时进行全面宣传。实际售价不应高于申报价格。申报价格3个月内不得上涨，6个月内不得上涨6%，12个月内不得上涨12%，同一批房屋价格不得调整。同一批不同类型的住房价格可以区别定价。下一批预售价格不得高于上一批同类房屋平均成交价格的6%。

六、完善差别化住房信贷政策。

根据《江苏省市场利率定价自律机制决议》，进一步完善城镇差别住房信贷政策:

(1)居民家庭首次购买普通住房(从未购买过住房)，申请个人商业住房贷款的最低首付比例将保持在20%不变。

(二)有下列情形之一的，购买普通住房的商业个人住房贷款最低首付比例保持不变，为30%。

(一)申请购房贷款时有购房贷款记录但实际上没有住房的家庭；

(2)已有1套住房但没有购房贷款记录的家庭；

(3)只有一个住房单元的家庭，尽管他们有住房贷款，但他们的贷款已经结清。

(3)在苏州市(不含吴江区)，当居民家庭拥有一套住房且相应的购房贷款未结清时，其申请个人商业住房贷款购买普通住房的最低首付比例由40%调整为50%。

(四)居民拥有两套以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”以上住房贷款。

七、调整非户籍居民购房政策。

非居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购买之日起2年内在苏州累计1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订采购合同时应仔细审查买方的资格。买受人违反购房限制或购买2套以上房屋的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或买受人将承担相应的经济和法律责任。

从苏州引进的各类外籍人才，参照相关证明文件，实行注册居民购房政策。

八、加强金融监管。

各商业银行应加强对个人住房贷款的管理，加强对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资格和购房合同真实性的实质性审查，严格执行房地产企业和中介机构的业务准入，审慎开展业务合作。对违反法律法规的房地产企业和中介机构，各金融机构应停止发放新的开发项目贷款，暂停相关中介机构代理的二手房贷款业务。金融监管部门加大了对银行机构个人住房信贷政策执行情况的监管力度，将个人住房贷款业务纳入重点检查范围，严厉查处各类违法行为。

九、调整公积金贷款政策。

新申请住房公积金贷款，调整个人贷款公积金金额的计算方法，统一按公积金账户余额倍数计算；公积金贷款第二次使用时，首付比例由不低于住房总价格的20%调整为不低于住房总价格的30%，贷款利率由首套贷款利率调整为首套贷款利率的10%。

十、加快商业办公空间库存。

加快指导和推动苏州商业写字楼的清查工作。根据苏州三年行动计划的要求，供应方面的结构改革，以减少库存，应进行全面调查，以找出底线。按照合法、合规、技术可行、功能合理、布局均衡、市场稳定、试点示范的原则，实行分类政策，通过税收、信贷等手段促进市场销售。对符合城市规划要求、可转化为住宅建筑、科技企业孵化器、中创空的项目、养老地产、旅游地产等项目可按照程序申报并积极推进。具体试行办法另行制定。

十一、增加住房保障。

通过增加棚户区等保障性安居工程建设，解决城市住房困难家庭的住房需求，改善他们的居住条件。完善公共租赁住房供应体系，满足城镇中低收入家庭、新就业人员和农民工的租赁需求。通过增加租房补贴，居民将被引导从买房转向租房。

十二、培育和发展住房租赁市场。

对依法登记注册的房屋租赁企业、事业单位和个人，要严格执行国家有关房屋租赁的税收优惠政策。鼓励企事业单位大规模经营房屋租赁，对年租金在1000套(含1000套)以上的不同档次的大规模经营租赁企业，属地政府应给予适当补贴。商业办公楼可以按照有关规定改建为出租房屋。

十三、加快人才公寓规划建设。

各地要全面清理已建和在建的拆迁安置用房，剩余符合征收安置需要的部分用于人才公寓建设。各地要根据本地区人才市场的情况，加快集中规划建设一批人才公寓，并出租给合格的人才。同时，通过制定相关配套政策，鼓励社会资本参与投资建设。各地也可以对符合条件的人才给予货币补贴，鼓励他们在租赁市场租房。具体办法由各地根据实际情况制定。

十四、加强房地产市场风险控制。

建立联席会议制度，加强房地产市场监管，重点查处囤积居奇、房价炒作、虚假广告、欺骗消费者交易等违法行为。严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事首付贷款、过桥贷款、自筹资金、自我担保、设立资金池等异地分销金融业务。加强行政监管与行业自律的联系，规范房地产市场秩序，完善市场信用评估和失信惩戒机制，促使金融机构防范房地产开发企业不合理竞争的风险。对严重违法的，应当取消其参加苏州土地市场拍卖的资格。

十五、加强房地产市场的舆论引导。

各有关部门要加强房地产市场相关信息的披露，及时回答市民关心的政策问题。新闻媒体应加强宣传引导，深入报道和解读相关政策措施，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的投机言论误导消费预期。对编造信息、制造虚假报道、散布谣言、制造事端的新闻单位和个人，要依法追究其责任，共同维护房地产市场稳定健康发展的良好局面。

本意见自2016年8月12日起实施。相关政策与本意见如有不符，以本意见为准。政策执行时间、购买新商品房、二手房和申请个人住房抵押贷款将以网上签约时间为准。

为促进我市房地产业平稳健康发展，各市、吴江区应根据本意见精神，结合各地区实际情况，在一个月内制定地方性政策和意见，并报市政府备案后实施。