为什么苏州和厦门、南京和合肥可以被称为房地产市场的四小龙？

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【导语】:虽然公众对房价的看法更多地集中在一线城市，但它们并不是中国近期房地产调整的核心领域。从2016年至今，除了四个一线城市，合肥、南京、苏州和厦门已经成为全国二线城市。这个行业通常被称为房地产市场的“四小龙”。

在中央政府呼吁房地产市场“去库存化”10个月后，一些一线和二线城市的房价失控。从一线城市到“四小龙”，投资者首先进入市场，推动有需要的人恐慌性进入，改善客户，打破四地房地产市场脆弱的平衡。充足的资金是“四小龙”对房价的信心。

苏州:资金流动

从2015年9月开始，苏州银行开始加快放贷。

1.抵押贷款。在苏州，各种规模的银行都积极要求留在房地产企业。只要买家有完整的信息，贷款期限一度缩短到一周。

2.发展贷款。从2015年底到2016年初，许多银行向开发商申请开发贷款。大大小小的银行都有，甚至要求它们签订合同。苏州住宅企业曾在资本流动中占据积极地位。由于一些房地产公司只规定银行贷款为4+X，即只与四大银行、中国建设银行和企业注册地的股份制银行的工农合作。在这一波银行邀请中，他们拒绝了许多银行。

2015年9月，平安地产以40.4亿元收购了古城姑苏区的土地。7月初，平安地产与徐汇(0884.HK)联手，以31亿元的价格收购了苏州的土地。随着越来越多的保险基金成为所有者，开发商成为小股东，就像开发商为保险公司工作一样。上述房地产投资部负责人认为，在苏州土地拍卖之前，一些开发商支持保险基金，部分原因是去年下半年股市崩盘后发行的超额货币。

多年来，苏州的土地供应一直很有限。在过去的三年里，苏州的土地供应呈下降趋势，土地价格持续上涨。苏州市统计局的统计数据显示，2014年，苏州售出土地512万平方米，成交额383亿元。2015年，苏州市土地交易面积降至387万平方米，交易金额为496亿元。截至2016年上半年，苏州市土地交易面积达到167万平方米，交易金额506亿元。

有限的土地供应也转化为苏州商品房的供销比例。房地产需求显然供不应求。苏州市物价局的统计显示，2014年苏州房地产市场的年平均供销比为1.175。2014年，苏州的年平均供销比为0.645。到今年上半年，苏州的供销比为0.76。

资金的浪潮也激起了购房者进入市场的热情。一方面，苏州本地有大量的民营企业家，他们把财富藏在人民之中。当地购房者已经看到了新的投资机会。另一方面，苏州一直是一个人口净流入的城市。2015年，苏州的净流入超过300万人，位列中国住房需求可持续发展的前十名。此外，一些购买量有限且人满为患的上海客户也转向了苏州。

苏州多年来一直处于长江三角洲的房地产萧条之中。2015年，苏州新房平均成交价格为11503元/平方米。今年2月至4月，苏州房价连续上涨5%以上，位居全国前五名。

今年5月，苏州首次引入土地拍卖融合机制，设定地块价格红线，规定如果房产企业对地块的报价超过最高限价，土地出让将终止，招标结果无效。这条规则导致许多地块被出售。后地球拍的引信机制被取消。今年8月，苏州更新了土地拍卖新规则，规定部分地块在竞价价格超过市场指导价后将转为网上一次性竞价，并根据一次性竞价最接近所有一次性竞价平均价格的原则确定竞价人。这些规定在全国土地拍卖市场尚属首例。

当苏州市在地球上实施打击导火索的规定时，一些开发商故意将土地价格提高到导火索价格，导致所有开发商失去他们的土地。有不少开发商持有这样的想法，“我不能得到土地，我不能让你得到它。为了减少竞争，我们最终不应该得到土地”。

由于操作的不合理，陆地融合的管理被暂停。随后，苏州新土地一次性出让平均价规定，开发商不再是最高价的土地。“这一点也不科学。这只能靠运气。一旦地价升至发盘阶段，每个人都会密切关注在公司里聘请菩萨烧香。”住房投资部门的负责人说。

为了抑制房价，除了出台新的土地拍卖条例，苏州市政府还计划增加土地供应面积。一个从2016年到2018年的三年期新住宅用地供应计划已经制定，平均每年要开垦400公顷的土地。计划是向普通住宅用地倾斜。

限购政策也开始生效。8月，苏州重启限购政策。本市户籍的非居民家庭限购2套住房。申请购买第二套住房时，必须提供自购买之日起2年内在苏州市区内累计1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

在政策的控制下，也有迹象表明资金正在转向。目前，苏州的银行已经开始向财团申请与大开发商合作项目的开发贷款，即几家银行联合发放开发贷款，如各银行合作的比例，以分散风险，这体现了银行的谨慎态度。然而，一些小银行现在倾向于不发放抵押贷款。

自2016年以来，几位苏州银行行长一直热衷于投资房地产，并从中受益。但现在他们普遍认为，苏州房地产市场正处于紧俏状态，投资收益已达到高点。他们中的大多数已经停止投资。