苏州高新区东珠镇旧城改造一期工程房屋征收补偿方案

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【指南】:苏州新闻网为您提供苏州高新区东渚镇旧城改造一期工程的补偿方案，包括征地范围和补偿政策。

根据《苏州高新区(虎丘区)国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，结合调查、登记、抽样和评估，制定本项目房屋征收与补偿方案。

一、收藏范围

护岸上的2号和8号；东街22、24、26、28、30、32、36、40、42、44、46号；狮子巷3 ~ 11号；外巷3 ~ 8、8-1、10、14、14-1、15、17、105、17、201 ~ 205、18 ~ 20、22、25、26、34、101；西街4、6、8、10-12、16、16-1、18、20、22、26、28、30、32、34、36、40、42、44、46-48、50-54；后农园1号、2号、4号、6号、17号；中学前面104-108室，中学后面101-105室，201-205室，301-305室。以上数字如有差异，以规划图纸和住户评估调查确定的范围为准。

本期共有107户居民家庭和2户非居民家庭被征用，住房总面积为14，500平方米(不包括未登记的住房面积，任何差异最终将根据合法有效的住房相关证明材料确定)。

二。实施时间

自房屋征收决定公告之日起。

三。征用和补偿政策

(a)补偿方法

被征收人可以选择货币补偿或产权交换。选择被征收货币补偿的居民可以购买政府提供的商品房。

1.货币补偿是指根据被征收房屋的市场评估价格对被征收人进行的货币补偿。

2.产权调换是指房屋征收部门提供产权调换房屋后，以相同的评估方法对被征收房屋和被调换房屋的市场价格进行评估后，与被征收人的差价结算。

(2)评估机构的选择方法

房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名单中协商选定。具体来说，房屋征收部门应当公布征收范围内的评估机构名单，并在公布后5日内当场登记被征收人的意见。被征收人通过协商共同选择房地产价格评估机构的，视为协商成功，房屋征收部门与被征收人签订委托评估合同后进行评估。如果协商失败，如果超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构，将被视为多数决定。低于50%的，房屋征收部门应组织被征收人在公布的评估机构名单中公开抽签，确定本项目的房地产价格评估机构。房屋征收部门应当在抽签前5日内公布征收范围内的抽签时间和地点。多数决定和抽签决定房地产估价机构的过程和结果，应当经公证机构依法公证。

评估被征用房屋价值的时间点是宣布征用决定的日期。

(三)被申请人对评估报告异议的处理方法

被征收人对估价报告有疑问的，房地产价格评估机构应当予以说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提交书面复核评估申请，并指出评估报告中存在的问题。

房地产价格评估机构应当自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评价结果发生变化的，应当出具评审报告；如果评审结果没有变化，应当书面通知评审申请人。

被征收人对房地产价格评估机构的评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起10日内向苏州市房地产评估专家委员会申请评估。

(四)未达成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确处理方法的

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的合同期限内未能达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明的，房屋征收部门应当在房屋征收范围内报请管委会(区政府)作出补偿决定并予以公告。如果房屋征收部门(实施单位)就补偿方式的选择进行咨询后，被征收人未选择补偿方式，则按照货币补偿方式做出补偿决定。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

(五)不履行征收补偿决定的处理

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不在补偿决定确定的期限内搬迁的，由管委会(区政府)申请人民法院强制执行。

(六)账户和区域识别规则

1.被征收房屋应当凭房屋所有权证或者其他相关有效证件进行清点。

2 .根据房屋所有权证和土地使用权证或其他相关有效证件确定房屋的合法建筑面积和土地使用权面积。

3 .根据土地使用权证书、房屋所有权证或合法有效文件记载的房屋使用设计。被征收房屋的价值补偿，应当根据房屋的公认用途评估确定。

4.由于历史原因，被拆迁人对整套住宅房屋的实际建筑面积和房屋所有权证书载明的面积(包括尚未核发的面积)有争议的，可以委托具有房地产测绘资质的单位根据实际面积进行复测，并出具测绘报告。测绘面积小于原产权证面积的，以房地产登记面积为准；测绘面积大于原产权证面积的，在搬迁范围内公示7天无异议后，以测绘面积为准。

(7)补偿标准

1.被征用房屋的补偿

由选定的房地产价格评估机构根据房屋征收情况，按照房屋征收评估方法确定评估对象。

(1)经抽样评估，被征收住宅的同类房地产市场价格评估基数为:每平方米住宅6200元。商品房综合平均价格为每平方米9557元(其中一层为每平方米13380元，二层为每平方米8601元，三层为每平方米6690元，其他楼层价格按照房屋征收评估法确定)。

(2)未登记的房屋或非法建筑一并拆除的，可按每平方米残值150元予以补偿。

(3)被征收房屋合法占用的土地使用权面积大于该房屋合法建筑面积的，按照房屋征收评估方法，对超过部分的土地使用权面积价值给予补偿。

2.收取房屋装修附件补偿费

(一)被征收房屋的室内装修价值由征收当事人协商确定，协商标准为每平方米600元；协商不成的，可以委托选定的房地产价格评估机构根据装修情况和房屋征收评估方法评估确定房地产价格。

(二)被征收房屋的其他附属物，由选定的房地产价格评估机构按照《房屋征收评估办法》进行评估确定。

3.搬迁补贴

(1)征收住宅房屋，每户一次性支付1000元搬迁补助费。

(2)征收非住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，每户一次性支付500元搬迁补助费；超过40平方米的，每增加40平方米(不足40平方米的增加40平方米)，增加搬迁补助费500元。

4 .住宅房屋临时安置补偿费

临时安置补偿按住房面积计算，每月每平方米12元。在分配中，如果每个家庭每月少于900元，将按900元分配。

被征收人选择货币补偿获得全额补偿且不购买固定销售商品房的，按照被征收房屋的合法建筑面积一次性支付六个月的临时安置补偿费。

被征收人按规定选择货币补偿购买定销商品房并全额预付定销商品房价款的，临时安置补偿按过渡期支付，并按批准购买的标准定销商品房建筑面积计算(不含中高层建筑和多层以上高层建筑的公共分摊面积)。临时安置补偿费应支付至获得安置为止(以书面通知住户的时间为准)。

对于选择交换产权的被征收人，应支付临时安置补偿，直至被征收人得到安置(以书面通知被征收人的时间为准)，并按被征收房屋的合法建筑面积计算。

5.固定设施搬迁补贴

被征收人的电话转让费、宽带上网初装费、原水、电增容费、管道气源建设费、初装费、有线电视初装费按照征收时的实际价格一次性补偿。太阳能热水器的安装按每台500元(含材料损耗费)补偿，0+转运机的费用按每台400元(含材料损耗费)补偿。

6.其他补贴

(1)被征收人按规定选择货币补偿购买固定销售商品房并全额预付固定销售商品房价款的，在向房屋发出书面通知后，按每月每平方米12元的标准给予额外2个月的补贴(每户每月不足900元的，按900元给予)。

(2)非住宅房屋停产停业损失赔偿

(1)征用商品房造成停产或停业的，对被征用房屋经营部分的合法建筑面积给予每平方米400元的一次性补偿。

(二)征用非商品住宅造成停产停业的，对被征用房屋合法建筑面积的经营部分给予每平方米300元的一次性补偿。

(3)如果住宅内有合法的经营者(如果是出租业务，应持有有效的营业执照和有效的租赁合同)，可根据上述标准对营业区域进行停产或停业赔偿。

四、安置房

(一)商品房销售

被征收住宅房屋选择货币补偿的，可以按照规定购买商品房出售。

1.本项目拟出售的商品房为:东珠新苑(暂定名)高层拍卖行，剔除多层以上公摊面积后，共约150套60、90、120平方米的基本公寓；龙井花园南区现有多层住宅，基本建筑面积45平方米，共约10个单元。总面积约为15000平方米。征收过程中如有变化，可根据实际情况进行调整，征收部门(实施单位)应通知被征收人。其中，45平方米的定销商品房只作为安置单位使用，以保证基本生活需要，而不是作为可选单位来依靠或结合。

2.该商品房销售价格为每平方米5400元(不含级差)。

3、根据被征收房屋的合法建筑面积确定被征收人可以购买的商品房基本邢弢建筑面积。被征收房屋的合法建筑面积与基本公寓(组合)建筑面积不一致的，可以根据最接近公寓(组合)建筑面积的定销商品房购买，但总安置面积不得超过180平方米(其中45平方米的公寓型定销商品房不作为组合的可选户型)。

4.被征收房屋的合法建筑面积不足45平方米，经批准购买45平方米公寓建筑面积的定销商品房后仍难以居住的，经申请也可以再购买15平方米至60平方米的公寓，追加面积按定销商品房销售价格结算。

5.对于本规划确定的高层定销商品房，在计算定销商品房面积和与被征收人结算定销商品房价格时，多层以上房屋的公共分摊面积不计算在内，但公共分摊面积仍按规定作为模块面积计入房屋所有权证。最终结算时，待售商品房面积以测绘成果为准，测绘面积大于批准购买的待售商品房基本建筑面积的部分，按待售商品房销售价格结算。

6.在签订收款协议结算时，被收款人应全额预付待售商品房价款(按层级最高价计算，最终按选房确定的层级价结算)。

(二)产权交易室

本项目龙井花园南区现有房屋及东珠新苑临时房屋(暂定名)为住宅产权调换房屋。经抽样评估，同类房地产市场的价格评估基数为每平方米7300元(不含级差)。

征收过程中如有变化，可根据实际情况进行调整，征收部门(实施单位)应通知被征收人。

被征收房屋的价值(包括装修等))和用于产权交易的房屋，在同一评估时点按照《房屋征收评估办法》进行评估确定，差额按照各自的评估值结算。选择产权调换安置方式的，不再享受商品房定销安置政策。

(3)选房措施

根据被征收人签订合同并完成搬迁的时间，被征收人根据编号依次选择要出售的商品房。

五、搬迁过渡方式和期限

被征收人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，并自行过渡。

过渡期原则上不得超过36个月，从被征用人腾空房屋的月份空检查房屋的月份到重新安置房屋的月份(以书面通知进入房屋的时间为准)。

六、签约期限和前期签约搬迁奖励及优惠措施

(1)签订合同的起始时间由房屋征收部门在征收范围内另行公布。签订本合同的截止时间为房屋征收决定公告之日起第210天。

(二)被征收人在房屋征收决定公告之日起200日内签订合同并完成搬迁的，可以按照下列方式给予奖励，安置面积和价格同时给予优惠。

1.诱因

被征收人在第一个奖励期内签订合同并迁出的，奖励15000元；如果他在第二个奖励期签了合同并搬走，他将得到1万元的奖励；如果他在第三个奖励期签了合同并搬走，他将得到5000元的奖励。房屋征收决定公告后，具体分段奖励期限由房屋征收部门在征收范围内公布。

2安置面积和价格优惠

如果被征收人在房屋征收决定公告前200天签订合同并完成搬迁，如果被征收房屋的合法建筑面积与基本公寓(组合)建筑面积不一致，被征收人可以依靠购买最接近公寓(组合)建筑面积的定销商品房(但45平方米的公寓型定销商品房不被视为组合的可选户型)。经批准购买的定销商品房基本模块建筑面积和被征收房屋确定的合法建筑面积按定销商品房销售价格结算，因上述原因超过被征收房屋面积的部分按每平方米3100元的优惠价结算(增加的购买面积不执行优惠价)。

3、被征收人在房屋征收决定公告之日起200日前签字并搬迁的，临时安置补偿费每户每月不足1100元的，按1100元支付

被征收人未能在房屋征收决定公告之日起200天内签订合同并完成搬迁的，上述奖励和优惠措施不再执行，并执行本补偿方案“三、征收与补偿政策”和“四、安置房”中规定的相关标准。

七.相关保障措施

(一)优先享受住房保障的条件和待遇方式

个人住宅被征收且被征收人符合住房保障条件的，被征收人应当申请保障，经审查后，按照高新区(虎丘区)住房保障的有关规定执行，并优先保障住房。

(二)享受基本生活需求保障的条件和待遇方式

被征收人只有一处住所(其他地方没有房间)且获得的货币补偿金额低于行政委员会(区政府)在征收决定之日定价的45平方米固定销售商品房总价(5400元/㎡ × 45 ㎡ = 243，000元)的，经被征收人书面申请，房屋征收部门直接安置45平方米的住宅。 产权属于被征收人，被征收房屋不予补偿。 如果被征收人符合住房保障条件，需要放弃住房保障才能享受基本住房需求保障。

享受基本生活需要保障的对象，应在征收范围内公示7天，无举报或异议的可办理相关手续。

(3)最低货币补偿标准

被征收人只有一处住所(其他地方没有房间)且获得的货币补偿金额低于行政委员会(区政府)在征收决定之日定价的45平方米固定销售商品房(5400元/㎡×45㎡=243000元)总价的，经被征收人书面申请，房屋征收部门可以按照总价对被征收人进行货币补偿。如果被征收人符合住房保障条件，需要放弃住房保障才能享受最低货币补偿标准。

享受最低货币补偿标准的，应在征收范围内公示7天，无举报或异议的可办理相关手续。