“无中介购房：亲历总结二手房交易流程及避坑”

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女儿就快四岁了。 现在这所房子周围没有好学校，所以也必须准备去学校，所以我考虑买学区房。 从开始看房到最终通过房子的大致使用期为3个月，买了几套房，是第一次买二手房，期间也是边学习边买。 毕竟买房子很重要，但不是高频。 但是，很重要。 其中陷阱和暗坑也不少。 本文只是总结了我在这个过程中学到的知识，希望能帮助有需要的人。 由于各地的房地产政策不同，我自己也并不是专门从事房屋买卖的。 写作专家，仅供参考，欢迎交流。

一、房源获取

既然要买房子，我相信大家都有潜在的购买目标，比如在哪个地区，上下班方便，孩子上学方便等。 前期的业务可以通过各地区住宅的平均价格、小区状况等各种网站和公众号完全实现。

【58】随着合并【牛逼】、【链家】化身【贝壳】以及各大房地产商的崛起，大部分房地产商基本掌握在中介手里。 这个时候，我想绕过中介获取房源新闻和房主的联系方法。 本人的实测可以通过以下两种方法进行。

如果有购买不动产的可能性，可以直接去当地了解小区的情况(不动产、暖气、人员构成、环境、交通等)。 另一方面，一些卖家在窗口张贴联系方法。 此时，可以与房屋所有者直接联系。 另外，小区的留言板上还有房主直接发表的卖房新闻。

现在大部分小区都成立了业主小组吧。 很多手租房子卖房的新闻业主会投稿到群里。 正好这个小区有朋友，要不要请他注意，要不要想办法混进业主群体？

不能用更直接的方法。 一些业主在卖房前将消息告知物业。 更重要的是，房地产有业主详细的联系方法。 关于如何从房地产获得这些消息，让我们各显神通吧。

“跳表”行为又称“跳中介”，买方或卖方已经与中介(企业)签订了预售确认书、委托购买合同或出卖人合同，中介企业已经按照协议提供垄断资源新闻，督促买卖双方探亲等促进交易的义务，

这是一种方法，但在法律上和道德上都不被推荐。 得到服务却不付钱的“白嫖”怎么也做不好。 除非从一开始就自己处理，否则这个道理我相信你知道。

二、对房屋进行实地调查

房屋的户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面浸水等问题。

例如，周边交通、生活补助、小区绿化、噪音、电梯、保安、物业管理、街道会等。

这一步非常重要，首先需要确认其房源是否取得了产权。

产权证/不动产权证书的重要性我可以不强调吗？ 房屋所有权凭证上记载的权利人行使占有、聘用、收益、处分的权利。 生产权证和权利不明的房源不建议直接pass。 不管多便宜！

没有产权证/没有不动产权证书的，仅限于以下两种情况。

①由于各种历史原因产生的无籍房或产权落后。 例如，我买的第一栋房子，因为开发商建设或挪用了物维基金，所以小区5个证书齐全，但是产权10年都不在下面。 此后，政府重点处理了无籍室的问题，加上业委会不懈的努力，终于在去年获得了产权。 而且几年前贱卖店老板反感，为了迎合买家而不改名的各种桥相继上演。

②另一种是将产权证抵押或转卖。

小心红框内的新闻

卖方必须是房东，要看身份证号码对他的房产证和身份证是否一致。 部分房屋有夫妻共有、继承人共有的多名共有人的，应当与所有共有人签订买卖合同。 只有一个或几个签名无效。

分为“转让”和“转让”，转让方政府可以无偿收回，转让方对房屋享有比较完善的权利。 分配的房间可以无限期采用(如果政府不回收的话)，但是不能出售。 出售时要支付土地出让金，使之成为出让地，使用年限为70年，这个时候和商品房一样。

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无论如何，对买家来说一定是很大的风险。

最安全的方法是去房管局进行“产调”，以下图长春市产调文案为例，观察红框新闻

①确定生产调整时发出的生产调整单均记录查询时间，在打印生产调整单的这个时间确认节点该房屋的权属情况。 但是，不能保证该住宅的相关情况在生产调整印刷后不发生变化。 买房是一项长时间的工作，从达成意向到实际签约，交易有很长的时间间隔。 特别是在有贷款问题的情况下，不能保证支付定金后房子不会发生变量。 为慎重起见，买方在签订买卖合同前，必须在支付首付前再次调查房屋的产权状况，即二次生产调整。

②房屋权利人:卖方必须是房东，对于他的房产证和身份证，要看身份证号码是否一致。 部分房屋有夫妻共有、继承人共有的多名共有人的，应当与所有共有人签订买卖合同。 只有一个或几个签名无效。

③规划用途:根据土地的性质，通常分为三类，住宅在70年内不能商用。 商业50年，可以商用。 工业可以商用40年。

④这部分当然可以直接看其房源的状态、抵押、扣押、冻结是否存在。

去交易中心的领取号码，拿着参考号码，工作人员给你填写表格，填写(姓名、身份证号码、房产地址、参考项目、签名)。 在窗口呼叫号码，等待呼叫的时候，把身份证、填好的表格交给工作人员，支付调查费，工作人员交给不动产登记簿。 那房子的所有权人需要协助你。 自己做不到。

我国法律承认“买卖不能撕破租约”。 也就是说，如果在交易前原房主与他人签订了租赁合同，即使房子成为你的名义，也不能一方强制终止原租赁合同。 必须等到租赁合同履行完毕。 买了房却不能住，很憋屈吗？

所以，如果房源在出租中，我会再买。 先由房主处理租户，再和你谈吧。

三、签订合同

如果一切顺利，并且决心购买，这将是非常重要的一步。

虽然房屋管理局、中介局和互联网上下载了正式的合同，但是强烈建议根据现实情况进行完整和编辑。 如果疏忽这一步，会给之后的交易带来很多潜在的风险。 请注意以下几点。

第一约定项包括总房费、定金金额、支付方法(不重复一次/贷款)、支付时间及次数等。

向房管局明确买卖合同登记和转移的时间。 毕竟，拿到房证是万事大吉。 如果你方付了房款，那方面晚点不配合房子，但很麻烦。 所以，前期也必须在合同中注明房子的时间和违约责任。

除了购买货款外，税金也是不小的支出，从金额上来看，首要包含了契税、增值税(原营业税)、个人税。 因为和其他印花税、制证费相比是小钱，所以在这里不证明。 下表根据各地的政策不同，可能会有所不同，因此，我们可以举个例子，具体咨询当地的房屋管理局。

根据国家税法的规定，契税的征税主体是买方，增值税和个人所得税的征税主体是卖方。

但是，上述税费通常由买方承担或直接定价为房款总额，具体情况有双方的约定和合同。

从上表可以看出，房产证或缴纳契税可以免征两年以上的增值税和增值税。 出售的不动产证明发行或契税发票在5年以上，所有者(家庭单位)是唯一的住宅，免征个人税。

一些房主在出售房屋时，长时间拖欠一些费用(特别是物业费)，已经花了不少钱。 如果不知道就买的话，请等着承担所有这些费用。 因此，必须在合同中明确约定，要求卖方提供费用结算说明书。 相关费用包括:。

有时候买二手房(比如我)，是为孩子读书，给孩子上户口是非常重要的。 从去年开始，长春入学开始实施“两个一致”。 如果卖方的户口不马上转移，买方的户口就不能转移。 孩子也不能进入这个房源的学区入学。 相当于购买房子的白色。 所以买房之前可以去相关部门(街道、居委会、派出所等)查看卖家户口是否转移了。 卖方户口离开房间后必须迁出的，应当与卖方就此问题在合同中明确。

小人后君子说，合同存在的意义是为了规避风险，所以对不起，违约责任一定要体现出来。 合同结束后房价暴涨，房主反悔的例子太多了……

四、产权交易&； 名义的改写

如果前面的合同签订了，后面基本上就是公共环节，问题不大。

除了双方偿还或贷款的时间外，一般半天就可以了。 请注意以下几点。

简言之，所有权益必须由每个人平均出席。 (如果不能出席，需要提供授权委托书和公证)

对卖方来说，是所有权人，通常对夫妻多的买方来说，首先需要看票上写的是谁的名字。

这个问题其实是很多人在意的，妻子、孩子的话，现在就一起写，以后再加，很麻烦。 但是，从我个人的立场来看，我建议只写一方的名字。 理由如下。

①写下整体的名字，表示全部单独，二手房买卖时有单独处置权。 但是，对于婚后的不动产，即使写一个体的名字，从法律上来说，由于夫妻共有财产，在买卖时必须征求配偶的同意，或者向本人出具相关承诺书。

②更重要的是，写两个人的名字会被占购买、贷款的名次，不划算，不动产买卖手续的流程会增加，购买、销售会变多。

很多人都说这样没有安全保障，但如果对方是可以信赖的人，我相信将来即使分手、离婚、发生不动产纠纷，房子的名字也只有一个，对方不会独占财产。 但是，如果对方的道德有问题的话，即使房子有两个名字，对方也会独占或多占。

而且，现在过程确实很简单。 所有手续办好后，交给业务受理单。 新的产权证必须能够在三个工作日制造。

你到时自己选也可以选ems快递。 是免费的哦。 为什么拒绝？

通常，到这一步为止的交易已经顺利完成。

剩下的一点结束的小问题，例如产权以外的权利的转让等，请稍微注意一下。

水在房子里流

①在住宅所在地的水业企业进行名义改写。 需要房产证原件、复印件、房产所有者身份证原件、复印件。 需要银行代收水费业务时，也需要银行卡/存折，不需要原房主的资料。

②查阅原房主家的水表读数，上报物业，核对物业，如有欠款让原房主补缴，如有剩余，将剩余折好的钱交给业主即可。

电力通过房子

住宅所在地的电业企业进行房屋的搬迁。 需要房产证原件、复印件，需要房产所有人的身份证原件、复印件，更名后，需要向下一家电商企业支付电费(名单上有你的名字)。 拿着清单向银行签订代扣协议，不需要原房主的资料。

五、总结

其实中介存在的意义在于房源的整合与整理，以及交易流程上的指导与建议(不包括黑中介)。 但是，如果这些个人足够用心，完全可以自己解决。 在所有步骤的流程语句和互联网上，当地的房屋管理局和银行都可以获得相应的新闻。

至于最终是自己搞定龙还是找中介图放心，是每个人的选择。 请互相尊重。

但是，作为过来人，无论是找中介还是合同的制定，请大家一起做点心，考虑风险。 毕竟，中介那里的只有正式合同，他们的目标是迅速成交。 买房对每个家庭来说都是件大事。 你完全欺骗别人放心吗？

最后附上二手房交易流程图供参考