借鉴二次开发经验 探索城市更新路径 高新区推动产业用地创新

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工业用地(M型城市用地)是最基本的自然资源、经济要素，是发展现代工业、培育新兴产业和支撑实体经济的重要保障 加强工业用地集约利用，对于促进高新区投资、产业升级、生态文明建设和经济社会优质发展具有重要意义 今年3月至5月，区政协常委赴深圳、东莞和苏州工业园区调研，讨论对策和建议 高新区的土地面积仅占苏州的2.6%。自开发建设以来，整个区域的开发逐渐饱和，土地开发强度达到37.7%，超过了苏州30%的平均水平 经过20多年的发展，工业用地日益集约，为区域发展提供了有力保障 高新区非常重视工业用地的集约利用。经济发展、规划、土地、财政、税收、商业等相关部门和部门，努力推进工业用地集约利用，推进规划引导政策导向，推进存量盘活市场。推进质量改进和监督，取得显著成效 2014年，高新区被评为江苏省国土资源节约集约利用示范区。2018年，在110个国家级开发区的土地节约和集约利用评价中排名第二，生产城市整合遍布全国 土地是开发区的生命线 在这次调查中，CPPCC常委会特别关注了深圳、东莞和苏州工业园区。这些先进地区的工业经济正朝着“R&D+无污染制造+商务办公+综合配套”的新技术、新经济、新模式和新形式发展。工业用地也融入了R&D的创意、设计、中试和无污染生产，从以前的“m1、m2和m3”到“m0”。 无论是深圳的城市更新之路，东莞的工业用地创新，还是苏州工业园区的二次开发经验，高新区巡视员都经历了充满活力的先进理念、改革精神、创新之风和市场氛围 调查发现，高新区工业用地集约利用与发展要求和市场需求仍有一定差距，特别是与先进地区相比 主要表现在:规划整合存在缺口，盘活存量存在缺口，管理创新存在缺口 研究团队认为，目前高新区迫切需要在规划整合、盘活存量、政策整合和整体管理四个方面争取创新优势，推动传统产业向新兴产业转型、土地经济向空经济转型、工程师劳动分红。红利转换，促进整个地区经济社会发展实现更高质量 珍惜土地，创造规划整合优势。今年5月28日，自然资源部下发了《关于全面实施空国土资源厅规划的通知》，要求全面启动空国土资源厅规划，实现“多规融合” 借助“区镇一体化”、“法规与土地一体化”的新体制，高新区应下大决心真正实现“多法规一体化”和“多地图一体化”，精心规划，提升水平，真正发挥规划的主导作用 区级突出总体规划，部门强调规划的实施，注重功能规划，突破行政系统框架，打破相互循环，从而在全区规划出一幅图和一个新的理念 借鉴先进地区的做法，完善工业用地规划，寻找更多新产业发展空，规划一批集研发、创意、设计、中试、无污染生产及相关配套服务于一体的新型工业用地，优先满足高端制造业、功能总部、先进服务业等符合区域发展方向的优质项目用地需求。 高新区要把城市更新作为优质发展的重要路径纳入规划、探索和试点的议程，规划一批城市更新区域，如石山横塘板块、石山路国家电网、中国电信、中国邮政等。试点，重点推进传统工业用地向新型工业用地的转变，将城市更新与创新经济和家庭经济发展相结合，实现“两个回归三个”和“两个优两个回归” 在对苏州工业园区的调查中，高新区了解了园区的“二次开发”经验 除了促进工业R&D和转移，园区还积极探索工业用地转移方式，如地块整体转移+地上附着物、工业R&D+配套商业转移。 高新区可以借鉴园区经验，加强对已投产企业的协调服务，引导企业充分利用现有土地资源增资扩产，支持优质企业优先转让老工业用地实施技术改造 统筹规划石山横塘、乔峰、阜新、阳山、向阳路等43个国有和集体老工业区，规范工业厂房产权交易平台，推进二次开发项目实施 成熟工业社区试点项目，提高建筑容积率和土地利用率，打造高标准、高水平的新载体 根据2017年5月苏州市发布的《关于推进低效建设用地再开发和提高土地综合利用水平的实施意见》，我们将真正落实11项低效建设用地再开发政策，充分利用更新改造、集中开发、业务调整、政府回购、协议置换等5种方式。打破了过去土地使用需要回收和再拍卖的方式。只要是符合产业规划并经政府批准和程序确认的新产业和新业务，就可以同意 各区有关部门要对全区工业用地进行不间断检查，重点对“征用而不供应、供应而不使用、用尽”三大类工业用地进行综合清理和处置，并综合利用协议限期收购开工。协商置换等有效措施，清理和盘活闲置土地 土地黄金化政策整合优势研究小组发现，先进地区非常重视在工业用地转型整合中创造政策创新优势 2018年9月，东莞市发布了《新工业用地管理暂行办法》(m0)，这是中国首个明确针对“m0”的市政政策 与传统工业用地相比，“m0”单位土地开发强度更大，容积率可达3.0-5.0，而一般工业用地容积率在1.0-2.0之间；土地利用形式更加多样化，商业办公(c2)、配套住宅(r0)和公共服务设施用地可在“m0”上配置一定比例；土地使用更加灵活。“m0”上的部分工业用房达到土地出让合同约定的条件后，允许分割进行房地产登记、销售和转让，分割转让比例不超过49% 高新区应尽快研究实施和学习整合，积极争取管理授权，并调查和呼吁集体土地出让和开放政策 加大引导意见的出台力度，推进新工业用地集约利用，整合政策优势，创新政策操作，促进政策落实 注重确保各类所有制经济实体平等获得土地要素，改变土地使用方式，提高土地使用效率，鼓励总部经济和空的经济发展，以创造政策优势 在调研过程中，调研小组被发达地区政府引导和市场运作的浓厚氛围深深打动 深圳南山区谯城广场、深圳机场t3space产业创新园区和苏州工业园区苏州国际金融中心都成功进行了市场运作和开发 高新区在推进产业转型升级、推进土地集约利用、推进城市转型更新的过程中，应注重学习先进地区的创新理念、市场机制和运行方式，逐步改变政府“一刀切”的做法，而是“求地方，不求一切，求与众不同”。 在政策引导、规划控制和市场监管的同时，充分发挥市场作用，借助市场力量深化土地要素市场化配置改革，积极探索创新工业地产开发经营机制和现有工业用地市场化路径，鼓励具有资本运营实力、资产运营经验和社会责任感的投资者参与现有工业用地的更新改造，大力推进“/きだよ 0”、“立体经济”和“立体经济” 这是保卫土地和创造整个连锁经营优势的责任。最近，自然资源部发布了《工业用地政策实施指引(2019年版)》，明确支持土地综合利用，释放更多的空土地，确保新产业、新业态发展和民生服务设施建设。 高新区应完善土地管理决策的领导机制，加强对工业用地规划改进、政策整合、城市更新试点、存量土地振兴和老工业园区二次开发的领导 完善部门联动、板块协调、合理有效利用土地资源的共同责任机制。全区招商引资工作要统一，充分发挥区高新技术产业转化促进中心和区科技创新中心的作用，真正实现区片间投资和土地利用的一站式。 加强工业用地全生命周期管理，真正形成全链管理模式 首先，我们必须关闭源头 进一步完善项目预审制度，从源头上保证项目质量 第二，我们必须停止供应 与省市优质发展指标体系和工业企业资源集约利用综合评价结果相比，投资强度、平均亩产和较低容积率等量化指标的进入门槛提高 第三，我们必须控制监督 建立和完善监管机制，如行业协议、企业承诺和信用惩罚。区政府定期对各行业项目的土地供应和建设实行双承包监督制度进行评估和监督 第四，我们必须结束评估 依托工业企业资源集约利用平台，完善企业集约化、差异化管理体系，有效实施工业项目全生命周期管理，引导土地要素资源向高效区、优势产业和优质企业集中 (CPPCC于)